該怎麼試算自己能負擔的房貸總額,才不會淪為屋奴

現在房屋房市熱,銀行一片低利率,最近建商大推房市新案,首購族或小家庭也偏愛2~3房,目前成交大都以購買總價在千萬內成交量較多,但依據自由時報報導,實價登入2.0後新北市台北市中古和新屋差價不大,土地價格上漲速度快,淡水、三峽、桃園蘆竹區、桃園大園區等目前房價每坪2字頭(萬元/坪),其他地區台中、台南、高雄新舊屋差價較大,有的生活機能好都站上3字頭(萬元/坪)。

圖片出處:自由時報
圖片出處:自由時報

台灣已好幾年都未調薪,雖然政府有調整基本工時,但對於領月薪的上班族影響不大。基本上若以房子總價計算,當然是要符合自己的最高還款金額,專家指出一般都是以收入的1/3來計算,先找自己能買的房價標的,因為最近國際情勢因歐洲疫情第二波傳出,歐美股票跌,全球經濟復甦期還是不知多久能出現曙光,台灣一向以進出口貿易為主,建議購買房子的首購族,若想要以出租房子租金來減輕房貸的壓力,工作上應力求穩定並有薪資證明或轉帳證明、信用卡、罰款、稅金和其他生活支出費用應保持按時繳交,才有良好的還款紀錄,以利日後申請房貸有利信用,若有其他財力證明文件,銀行給的貸款利率也會比較低,貸款成數較高。

若以目前平均房貸利率為1.31%~1.60%,民眾若是自購青年,可以試著申請財政部青年安心成家貸款(1.43%~1.19%)和內政部首購貸款利息補貼,可減少負擔。內政部首購貸款低利率0.887%,2020年3月25日起財政部青年安心成家貸款分兩段,利率前2年由1.44%調降至1.19%,第三年由1.79%調降至1.49%。

若是一般自購房屋總價,依個人信用條件,若條件總體不錯,在房屋總價1000萬以內可降低年利率,最低可達1.06%(時間西元2020年4月~9月30日),目前申請有效期已過,若有需要可詢問相關單位內政部或內政部不動產資訊平台
官網查詢。內政部自購住宅補貼利息申請是有條件的,並且依各自的戶籍地補助的最高額度來申請,償還20年,寬限期延為5年。申請109年度「自購住宅貸款利息補貼」申請標準表和規定,可參考
內政部自購住宅補貼利息 。
網址: https://pip.moi.gov.tw/V3/B/SCRB0108.aspx?KeyID=HS2020012

資料來源出處: 內政部不動產資訊平台

根據中信房屋研展室副理張漢超專家指出建議個人能夠負擔的房貸總額算法如下:
可負擔的房貸總額算法,需扣除房屋的自備款、仲介費、政府課稅等其他雜項支出:
個人月收入4萬,房貸負擔比1/3,貸款成數7成,每月平均攤還率0.5%來算,貸款期數20年
(備註:年利率及貸款期數先計算出「每月平均攤還率」),
[(個人月收入x房貸負擔比)/每月平均攤還率)]/貸款成數)
舉例:((4萬x0.33)/0.5%)/0.7)=3771428(約400萬)

在此建議貸款償還期限為20年~30年較佳,還款年限拉長,若年齡已長,銀行貸款利率較高,貸款成數較低,容易有還款壓力,
所以最好考慮清楚自己的能力:另外,利率是屬於浮動利率,銀行都會調整,筆者認為以比較高的利率計算也比較安心,大環境不好,工作異動或無薪假難免,也是要考慮的風險之一。

另外,還款方式有數種,有本金攤還和本息攤還,若要省下幾十萬房貸利息費用,建議依年齡做償還方式,如年齡40歲以下收入若不是很夠,還有家庭負擔支出,是以本息平均攤還,為比較有利的方式,若年過40歲以上,可能有失業風險,以本金平均攤還之後 , 前期利息負擔隨著繳費繳交年限越短,依據逐漸償還的總支出利息金額也越低,另外也有銀行推出理財型房貸,但比購屋貸款利率再高一些 , 假設要貸一筆費用,之後若有要創業或投資,銀行可提供資金給貸款人,若有貸款下來,銀行以天為計息,讓資金可靈活運用,依一定期限內可隨借隨還,提前還無違約金,房貸其實要依自己生涯規劃和大環境調整,所以依自己可償還的能力做評估是最適當的做法。

相關參考文獻和圖片網址:

1.自由時報https://estate.ltn.com.tw/article/10618

2.內政部不動產資訊平台https://pip.moi.gov.tw/V3/B/SCRB0108.aspx?KeyID=HS2020012

3.黃大偉理財研究室https://davidhuang1219.pixnet.net/blog/post/300067472

4.黃大偉理財研究室https://davidhuang1219.pixnet.net/blog/post/44468154

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